Die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland stiegen im dritten Quartal gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 0,3%, wie eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln zeigt. Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich um 0,4%. Die Kaufpreise bewegen sich seit 2023 weitgehend seitwärts und liegen rund zehn Prozent unter dem Höchststand von 2022.
Zu Jahresbeginn schien sich die Dynamik der Angebotsmieten und Kaufpreise bei einer jährlichen Wachstumsrate von drei bis vier Prozent anzugleichen. Die Forscher erwarten nun jedoch eher stagnierende oder sinkende Kaufpreise, während die Angebotsmieten stärker steigen. Ursache ist die jüngste Zinsentwicklung, die die Nachfrage nach Kaufimmobilien dämpft und potenzielle Käufer auf den Mietmarkt lenkt.
Wegen höherer Finanzierungskosten sinkt die Nachfrage nach Kaufimmobilien, wodurch die Preise weitgehend stagnieren, erklären die Studienautoren Pekka Sagner und Michael Voigtländer. Seit Anfang 2026 stiegen die Renditen zehnjähriger Pfandbriefe um fast 0,7 Prozentpunkte, während kurze Laufzeiten um mehr als 1,0 Prozentpunkte zulegten. Als entscheidend gelten steigende Inflationserwartungen und wachsende Zweifel an der Tragfähigkeit der Staatsschulden, insbesondere in den USA und Frankreich. Laut dem Vermittler Interhyp liegen die Hypothekarzinsen für zehnjährige Darlehen derzeit bei rund 4,4%.
Im Neubau dürften die Fertigstellungen weiter sinken, da eine geringere Nachfrage auf steigende Baukosten infolge hoher Energiekosten trifft. Zinsen und Baukosten steigen somit gleichzeitig und verschärfen die Wohnungsbaukrise. Bei einem Darlehen von EUR 300'000 und einer Tilgung von zwei Prozent hätten Haushalte zu Jahresbeginn rund EUR 1'450 monatlich zahlen müssen, gegenüber heute etwa EUR 1'600. Das entspricht einer Zunahme von mehr als zehn Prozent.
Regional unterscheiden sich die Preisentwicklungen deutlich. In den sieben grössten Städten sanken die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 0,8%, während sie in anderen Grossstädten und deren Umland um 1,2% stiegen. Den stärksten Anstieg verzeichnete Essen mit 3,5%, gefolgt von Dortmund mit 2,0% und Hamburg mit 1,8%. Rückgänge gab es dagegen in Stuttgart um 3,9%, Berlin um 2,0%, Köln um 1,3%, Leipzig um 1,0% und München um 0,7%.
Die Mieten steigen unterdessen schneller. Bundesweit legten sie im dritten Quartal gegenüber dem Vorjahr um 4,5% zu. Hamburg verzeichnete mit 6,8% den stärksten Anstieg, gefolgt von Köln mit 5,3% und Essen mit 4,9%. Seit 2022 stiegen die Mieten in Berlin mit 29,5% am stärksten und in Stuttgart mit 16,7% am wenigsten. Hohe Zinsen lenken zahlungskräftige Haushalte auf den Mietmarkt. Das IW erwartet kurzfristig keine Entlastung, da steigende Baukosten das neue Angebot belasten und die Mieten weiter nach oben treiben.
Angesichts der zunehmend schwierigen Bedingungen am Wohnungsmarkt hält das IW staatliche Gegenmassnahmen für wichtig. Diese erfordern nicht zwingend umfangreiche finanzielle Zusagen des Staates. Das Institut verweist auf Italien, wo Garantien oder Bürgschaften wirksame Instrumente sind, um Haushalten den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern. Auch Garantien für Projektentwickler könnten mit geringem Mitteleinsatz den Neubau beleben.
