Der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank liegt seit Juni 2025 bei 0%. Fachleute rechnen aber mit der ersten Erhöhung seit mehr als 18 Monaten. Auch der hypothekarische Referenzzinssatz ist seit mehr als einem Jahr unverändert, nachdem er am 1. September 2025 von 1,5% auf 1,25% gesunken war. Branchenfachleute untersuchten, wie sich eine höhere Teuerung, steigende Hypothekarkosten und eine mögliche Straffung der Geldpolitik auf den Referenzzinssatz auswirken könnten.
Die Prognosen von UBS, Migros Bank und Zürcher Kantonalbank stimmen bei der erwarteten Zinswende überein. Sie rechnen im März und im Juni mit je einer Erhöhung um 25 Basispunkte, womit der Leitzins in der zweiten Hälfte 2027 bei 0,5% läge. Auf Sicht eines Jahres hält die Zürcher Kantonalbank einen Anstieg auf bis zu 0,75% für möglich. Sie verweist auf steigende Inflationserwartungen, eine robuste Schweizer Wirtschaft und ein wachsendes Zins- und Renditegefälle gegenüber dem Ausland.
Jörn Schellenberg, Immobilienexperte der Zürcher Kantonalbank, erklärte, der hypothekarische Referenzzinssatz hänge direkt von der Entwicklung des gesamten Hypothekarmarkts ab. Weil der gesamte Schweizer Hypothekarbestand in seine Berechnung einfliesst, reagiert er in der Regel verzögert auf Veränderungen im Zinsumfeld. Der durchschnittliche Hypothekarzins liegt derzeit bei 1,31%. Die Rundungsschwelle dürfte frühestens im zweiten Quartal des kommenden Jahres überschritten werden. Eine daraus folgende Anpassung des Referenzzinssatzes würde im darauffolgenden Quartal wirksam.
Fachleute erwarten, dass der Referenzzinssatz in der zweiten Hälfte 2027 von 1,25% auf 1,5% steigt. Robert Weinert, Leiter Research bei Wüest Partner, rechnet ebenfalls mit einem Anstieg auf 1,5%, sofern die SNB ihren Leitzins wie erwartet erhöht. Danach könnte der Referenzzinssatz weiter steigen, sagt Santosh Brivio, Leiter der Konjunkturanalyse bei der Migros Bank. Er verweist auf zwei erwartete Zinserhöhungen, moderat höhere Kapitalmarktrenditen und eine jährliche Erneuerungsquote bei Hypotheken von rund 15%.
Die Migros Bank rechnet mit einer zweiten Erhöhung des Referenzzinssatzes frühestens in der zweiten Hälfte 2028. Die Zürcher Kantonalbank erwartet dagegen bis Mitte 2028 einen Anstieg auf 1,75%, gefolgt von einer Stabilisierung auf diesem Niveau. UBS-Ökonom Fabian Waltert rechnet im Zuge der Normalisierung der Geldpolitik ebenfalls mit einem Anstieg auf 1,5% im Jahr 2027. In den Folgejahren könnte der Satz auf 1,75 bis 2,00% steigen, falls sich der Leitzins längerfristig bei rund 1% einpendelt. Weinert erwartet mittelfristig eine Spanne von 1,25 bis 1,75%. Wo der Leitzins letztlich zu liegen komme, hänge vom Wirtschaftswachstum, der Teuerung und der Reaktion der SNB ab.
Da sich der hypothekarische Referenzzinssatz direkt auf die Mietkosten auswirkt, können Erhöhungen in Form höherer Mieten an die Mieterschaft weitergegeben werden. Bei einer Senkung können Mieter eine Mietzinsreduktion verlangen.
