Les prix des appartements en copropriété en Allemagne ont augmenté de 0,3 % au troisième trimestre par rapport à la même période de l’année précédente, selon une étude de l’Institut de l’économie allemande (IW) à Cologne. Les maisons individuelles et à deux logements se sont renchéries de 0,4 %. Les prix d’achat évoluent globalement à l’horizontale depuis 2023 et restent environ dix pour cent sous le sommet de 2022.
En début d’année, les loyers proposés et les prix d’achat semblaient converger vers une croissance annuelle de trois à quatre pour cent. Les chercheurs prévoient désormais plutôt une stagnation ou une baisse des prix d’achat, tandis que les loyers proposés augmenteraient plus fortement. Ce changement provient de l’évolution récente des taux, qui freine la demande de biens à acheter et reporte les acheteurs potentiels vers la location.
Selon les auteurs Pekka Sagner et Michael Voigtländer, la hausse des coûts de financement réduit la demande d’achat et maintient les prix largement stables. Depuis le début de 2026, les rendements des obligations sécurisées allemandes à dix ans ont augmenté de près de 0,7 point de pourcentage, et ceux des échéances courtes de plus de 1,0 point. La hausse des anticipations d’inflation et les doutes croissants sur la soutenabilité des dettes publiques, notamment aux États-Unis et en France, sont cités comme facteurs déterminants. Selon le courtier Interhyp, les taux hypothécaires à dix ans atteignent actuellement environ 4,4 %.
Dans le neuf, les livraisons devraient encore diminuer sous l’effet d’une demande plus faible et de coûts de construction croissants, dus à une énergie chère. Les taux et les coûts du bâtiment augmentent donc simultanément, aggravant la crise de la construction résidentielle. Pour un prêt de 300 000 euros et un amortissement de deux pour cent, les ménages auraient payé environ 1 450 euros par mois en début d’année, contre quelque 1 600 euros aujourd’hui, soit une hausse de plus de dix pour cent.
Les prix évoluent très différemment selon les régions. Dans les sept plus grandes villes, les prix d’achat des appartements en copropriété ont baissé de 0,8 %, contre une hausse de 1,2 % dans les autres grandes villes et leurs environs. Essen a enregistré la plus forte hausse, à 3,5 %, devant Dortmund à 2,0 % et Hambourg à 1,8 %. À l’inverse, des baisses ont été relevées à Stuttgart de 3,9 %, Berlin de 2,0 %, Cologne de 1,3 %, Leipzig de 1,0 % et Munich de 0,7 %.
Les loyers augmentent parallèlement plus vite, avec une hausse nationale de 4,5 % au troisième trimestre sur un an. Hambourg a enregistré la plus forte progression, à 6,8 %, devant Cologne à 5,3 % et Essen à 4,9 %. Depuis 2022, les loyers ont le plus augmenté à Berlin, de 29,5 %, et le moins à Stuttgart, de 16,7 %. Les taux élevés orientent les ménages solvables vers la location et l’IW n’attend aucun répit à court terme, la hausse des coûts de construction pesant sur l’offre nouvelle et poussant les loyers à la hausse.
Face aux conditions toujours plus difficiles du marché du logement, l’IW juge importantes des contre-mesures publiques. Celles-ci n’exigent pas nécessairement d’importants engagements financiers de l’État. L’institut cite l’Italie, où les garanties et cautionnements constituent des instruments efficaces pour faciliter l’accès des ménages à la propriété. Des garanties destinées aux promoteurs pourraient aussi stimuler la construction neuve avec un engagement financier limité.
